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Loi de finances 2018 : Création de l’Impot sur la Fortune Immobilière « IFI » un article de Robert Magnan et Priscilia De Oliveira

L’Impôt sur la fortune immobilière « IFI »

Le projet de loi de finances pour 2018 publié le 27 septembre 2017 prévoit, dès le 1er janvier 2018, la suppression de l’ISF et la création de son successeur : l’Impôt sur la fortune immobilière ou « IFI ».

Selon le gouvernement, l’objectif de cette réforme est d’inciter l’investissement productif français au détriment de l’immobilier.

Elle serait aussi destinée à faciliter le retour des exilés fiscaux à la tête de fortunes mobilières que l’ISF avait chassés.

Ce qui change

  • L’ISF disparait et est remplacé par un nouvel impôt.
  • Seuls les placements immobiliers seront désormais soumis à l’IFI:
  • La notion de bien immobilier est étendue :
    • Sont inclus les actions ou les parts de véhicules d’investissements collectifs spécialisés tels que les SCPI ou les OPCI,
    • Les contrats d’assurance-vie avec un sous-jacent immobilier.
    • Les droits détenus dans le cadre d’un crédit-bail immobilier.
  • Les valeurs mobilières, les contrats d’instruments financiers, les créances et tous autres biens mobiliers seront donc exclus de l’assiette de l’IFI;
  • Sont exclus les biens immobiliers professionnels y compris ceux donnés en location;
  • Le passif déductible est limité au seul endettement bancaire (hors prêts in fine)
  • La réduction ISF-PME disparaît dès 2018.

Ce qui ne change pas

  • Le seuil du patrimoine immobilier taxable reste fixé à 1,3 million d’euros
  • Le barème d’imposition : de 0,5 % à 1,5 % (à partir de 800 000 Euros) avec le mécanisme de décote entre 1, 3 et 1,4 million d’Euros
  • L’abattement de 30 % sur la résidence principale est maintenu
  • La réduction d’IFI égale à 75 % du montant des dons consentis à des organismes d’intérêt général
  • Les biens immobiliers professionnels restent exonérés.
  • La déduction des impôts afférents aux biens immobiliers (taxe foncière) de l’assiette de l’IFI
  • Les non-résidents sont taxables sur leurs biens immobiliers situés en France dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d’Euros ;
  • Le régime des impatriés est maintenu avec quelques précisions.

Nos réflexions

  • L’IFI, nouveau droit d’enregistrement, reprend de nombreux dispositifs propres à l’ISF mais en étant un nouvel impôt autonome. Les instructions et les solutions publiées par l’administration en matière d’ISF notamment concernant l’outil de travail continueront-elles d’être opposables à l’administration ?
  • L’abattement de 30% sur la résidence principale a t il une pérennité réelle ?
  • Le contrôle de l’IFI sur les placements boursiers sur des valeurs de type immobilier sera aisé pour l’administration étant donnée la publication régulière de la valeur de ces biens.
  • Les schémas de type « Dutreil » gardent tout leur intérêt en matière de succession pour les transmissions d’entreprises
  • Revoir les schémas d’endettement notamment les prêts familiaux ou les emprunts bancaires in fine exclus du passif déductible.
  • Envisager la donation temporaire d’usufruit à un enfant comme moyen de réduction de l’assiette de l’IFI au regard des nouvelles règles ;
  • Penser à la donation des actifs immobiliers à des héritiers : l’économie réalisée par ces derniers pourra être conséquente et cela réduira l’assiette de l’IFI ;
  • Procéder autant que possible à un rééquilibrage de son patrimoine vers davantage de placements financiers et moins d’immobilier (incidence de la taxation des plus values immobilières (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à intégrer)).
  • Incertitudes sur l’issue du débat parlementaire à venir avec un risque de revenir sur l’exonération de certains bien meubles qualifiés de « signes extérieurs de richesse ».

 

29 septembre 2017

Robert Magnan, Avocat LLC et Associés bureau de Paris

Priscilia De Oliveira, Juriste LLC et Associés bureau de Paris