La solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier quant aux charges de copropriété

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Civ. 3ème 14 avril 2016 n°15-12.545.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation réaffirme la licéité de la clause du règlement de copropriété prévoyant une solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier. En effet, la Haute juridiction vient confirmer et préciser la position qu’elle avait prise dans un arrêt Civ. 3ème du 30 novembre 2004, n°03-11.201.
La Cour précise qu’en présence d’une telle clause de solidarité dans le règlement de copropriété, il n’y a pas lieu de notifier au syndic le démembrement de propriété.
Nu-propriétaire et usufruitier sont donc solidairement tenus au règlement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires.
Une telle position laisse à penser que ce type de clauses du règlement de copropriété viennent primer sur les dispositions relatives aux charges de copropriété des conventions de démembrement de propriété.

Laurent BURGY

Avocat Associé,
LLC et Associés, Bureau de Lyon

L’exclusion de garantie de l’assureur décennal en raison d’une activité non déclarée

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Cass, 3ème civ, 10 mars 2016, n°14-15.620.

En confiant des travaux à un entrepreneur, il ne faut pas simplement se contenter de la production de l’attestation d’assurance décennale.

Il convient de vérifier que la mission que l’on souhaite lui confier entre dans le champ des activités déclarées par l’entrepreneur à son assureur décennal.

En l’espèce, le propriétaire d’un immeuble a fait appel à un entrepreneur pour la réalisation de travaux de rénovation et de construction d’une extension.

Le maitre d’ouvrage s’est plaint de malfaçons et a sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Au cours de l’expertise judiciaire, l’expert a reconnu la nature décennale des désordres.

Le liquidateur judiciaire de l’entrepreneur et son assureur décennal ont donc été assignés par le maitre d’ouvrage, afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Les juges du fond ont retenu que l’entrepreneur était assuré pour des activités d’ingénieur-conseil tous corps d’état et pour des missions limitées à l’exécution des travaux, sans conception.

La Cour de cassation a estimé que la Cour d’appel avait légitimement retenu qu’en établissant le descriptif des travaux relevant de la conception des ouvrages, en facturant les travaux réalisés par les entreprises, en encaissant les règlements du maitre d’ouvrage, en établissant les devis tous corps d’état en son nom et sur du papier à son en-tête, l’entrepreneur s’était comporté comme une entreprise générale du bâtiment, activité exclue de la garantie.

Au final, c’est le maître d’ouvrage qui pâtira de la confirmation de l’exclusion de la garantie de l’assureur, sachant que l’entrepreneur faisait l’objet d’une liquidation judiciaire.

Alex DEWATTINE, Avocat
LLC et Associés, Bureau de BOULOGNE-SUR-MER

Logement social : contrôle du quota dès la création du lotissement prévoyant de l’habitation

droit immobilier

CE, 24 février 2016, n° 383079.

Par un arrêt du 24 février 2016, le Conseil d’Etat a confirmé la décision très commentée à l’époque de la Cour administrative d’appel de Marseille du 27 mai 2014 (n°12MA02829) qui avait estimé que les permis d’aménager sollicités en vue de la réalisation ultérieure de constructions à usage d’habitation devront tenir compte du pourcentage minimum de logements ou de surface de plancher affectés au logement social.
Plus largement en réalité, ils doivent tenir compte des règles d’urbanisme imposées notamment par le PLU.

En l’espèce, le permis d’aménager prévoyait la réalisation future, en une seule tranche, de 124 lots « réservés à de l’habitation individuelle », et le règlement du lotissement n’avait pas prévu de disposition permettant d’assurer, conformément aux dispositions du PLU, la construction d’un minimum de 30 % de logements locatifs sociaux.
Le permis d’aménager délivré est censuré sur ce motif.

Le conseil d’Etat, au visa notamment de l’article L.421-6 du code de l’urbanisme (- lequel rappelle que le permis (d’aménager ici) ne peut être accordé que si les si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols), indique que « les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière ».

Il poursuit en précisant «qu’il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises ».  

Le Conseil d’Etat, par rapport à la décision de la Cour administrative de Marseille, précise que le contrôle s’applique à toute division en vue de bâtir (permis d’aménager et déclaration préalable de division).

Il souligne également l’importance « des pièces du dossier » du permis d’aménager qui, si elles laissent apparaître une faille pour la future instruction des autorisations de construire fragiliseront la pérennité du projet.

Dès lors les aménageurs devront être vigilants et anticiper à ce stade les possibilités de respecter les quotas éventuellement imposés par le PLU dans la zone en termes de logement social.

Un choix sera peut-être à faire (lorsqu’il sera possible) entre le dépôt d’un dossier ne faisant pas clairement ressortir que le projet vise à de l’habitation dont le nombre ou la surface de plancher dépasse le seuil au-delà duquel un pourcentage de logements sociaux s’applique, et celui d’un dossier « sécurisé » permettant de s’assurer en amont du quota imposé.

Dans les deux cas, les services instructeurs auront un travail méticuleux à faire pour s’assurer in fine du respect de la règle.

Elsa GARCIA

Avocate associée,

LLC et Associés, Bureau de Fréjus

La Cour de cassation confirme qu’une clause d’indexation du bail jouant uniquement à la hausse est nulle

droit immobilier

Cour de Cassation, 14 janv. 2016, n° 14-24.681.

La vigilance est de mise dans la rédaction des clauses d’indexation.
En effet, la Cour de cassation vient de confirmer l’analyse de nombreuses Cour d’appel en jugeant qu’une clause d’indexation jouant uniquement à la hausse est réputée non écrite, conformément à l’article L 111-2 du Code monétaire et financier qui prohibe les clauses « prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».
Elle a estimé qu’une telle clause « faussait le jeu normal d’une clause d’échelle mobile » dont le propre est de varier tant à la hausse qu’à la baisse.
Par ailleurs, la Cour censure la clause en son entier, de sorte que le bailleur est condamné à restituer le trop-perçu de loyer résultant de l’indexation.

Amélie ROUX,
Avocat,
LLC et Associés, Bureau de STRASBOURG

Surendettement : le locataire d’un bail d’habitation est expulsable malgré l’effacement de sa dette locative

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Cour de Cassation, 18 février 2016, n°14-17.782.

Lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas suivi d’effet dans le délai imparti, la résiliation du bail est acquise nonobstant l’ouverture postérieure d’une procédure de surendettement et l’effacement de la dette locative.

Il est précisé que la clause résolutoire ne joue pas lorsque la décision de recevabilité de la procédure de surendettement intervient avant l’expiration du délai de deux mois imparti par le commandement.

Amélie ROUX,
Avocat,
LLC et Associés, Bureau de STRASBOURG

Une société civile immobilière n’est pas un professionnel de la construction

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Cour de Cassation, 4 février 2016, n° 14-29.347

La Cour de Cassation considère que dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement une SCI maître d’ouvrage peut seulement être assimilée à un professionnel de l’immobilier et non à un professionnel de la construction.

Dès lors, cette dernière peut notamment se prévaloir des dispositions protectrices du consommateur.

En l’espèce une SCI a valablement pu faire écarter une clause qu’elle considérait comme abusive par application des dispositions du Code de la consommation, ladite clause instaurant un plafond des dommages-intérêts que le maître d’ouvrage pourrait recevoir en fonction des honoraires perçus.

Antoine MATTER,
Avocat,
LLC et Associés, Bureau de STRASBOURG

Vente immobilière : à propos du délai de rétractation de l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

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L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation s’applique à l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation, qu’il soit en cours de construction ou déjà bâti. Il aménage un droit de rétractation dans un délai prédéterminé au profit de l’acquéreur à compter de la notification de l’acte (avant contrat ou projet de contrat définitif).

Le texte est d’ordre public et à défaut de notification, le délai de rétractation ne court pas, créant ainsi une insécurité juridique.

Le délai était initialement de 7 jours puis a fait l’objet d’hésitations compte tenu notamment de la Loi dite Hamon n°2014-344 du 17 mars 2014 instaurant un délai général de rétractation de 14 jours au profit du consommateur.

La loi dite Macron n°2015-990 du 6 août 2015 a mis fin au suspense relatif à la durée du délai de rétractation en matière immobilière. Elle a institué un droit de rétractation pouvant intervenir dans un délai de 10 jours à compter de la notification du contrat à l’acquéreur.

Parallèlement, la cour de cassation a également contribué à délimiter l’application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation.

A l’occasion d’un arrêt rendu le 4 février 2016, la 3ème chambre civile a précisé que les dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation ne s’appliquent pas aux terrains à bâtir, quand bien même celui-ci aurait pour vocation de recevoir la construction d’une maison d’habitation (Cour de cassation, 3ème chambre civile 4 février 2016, n°15-11140).

Ces évolutions, législative et jurisprudentielle, permettent d’affiner l’application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, dont les contours sont désormais plus clairement déterminés.

Georgia LUMBRERAS,
Avocat,
LLC et Associés, Bureau de Lyon.

Un voisin direct d’un projet n’a pas par nature intérêt à contester un permis de construire

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CE, 10 février 2016, n°387507.

Par cette décision, le Conseil d’Etat confirme la légalité d’un rejet d’une requête pour défaut d’intérêt à contester un permis de construire par un voisin direct du projet en application des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.

Le droit de l’urbanisme a connu, ces dernières années, de nombreuses réformes, dont celle engagée par l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme.

Cette ordonnance a notamment emporté la création d’un nouvel article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme qui donne la définition de l’intérêt à agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager.

Ce définition légale est plus stricte que la définition prétorienne qui prévalait jusqu’alors et qui conduisait dans la très grande majorité des cas à reconnaître un intérêt à agir à un voisin direct ou proche du projet pour contester un permis.

En l’espèce, les requérants, voisins directs du projet litigieux, s’étaient bornés à se prévaloir de leur qualité de « propriétaires de biens immobiliers voisins directs à la parcelle destinée à recevoir les constructions litigieuses « .

Leur recours a été rejeté par une ordonnance du Tribunal administratif de Marseille à l’encontre de laquelle ils ont formé un pourvoi en cassation.

Le Conseil d‘Etat a confirmé la position du 1er juge en indiquant qu’il résultait des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme « qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien ».

Autrement dit, désormais, une chose est claire, tout particulier ou toute personne morale autre que l’Etat ou une association de défense de l’environnement devra démontrer, dans le cas de l’espèce, en quoi le projet contesté porte atteinte à son bien ou à la jouissance de ce dernier, à défaut de quoi son recours risque d’être rejeté comme étant irrecevable.

Antoine LOUCHE,
Avocat,
LLC et Associés – Bureau de LYON

Les nouvelles modalités de l’attestation d’assurance construction

droit immobilier

La loi MACRON n°2015-990 du 6 août 2015 a précisé les termes de l’article L243-2 du code des assurances, lequel imposait aux personnes dont la responsabilité décennale était susceptible d’être engagée de justifier d’avoir satisfait à leurs obligations d’assurance.

En outre, tout acte transférant la propriété dans un délai de 10 ans devait mentionner l’existence ou l’absence d’assurance, soit dans l’acte lui-même ou à l’occasion d’une annexe.

Le nouvel article L243-2 du code des assurances précise que la justification de l’assurance doit dorénavant prendre la forme d’une attestation jointe « aux devis et factures des professionnels assurés ».

Un arrêté du 5 janvier 2016 a listé les informations devant apparaître sur ladite attestation d’assurance.

Les informations devant impérativement apparaître sont les suivantes : la dénomination sociale et l’adresse de l’assuré ; le numéro d’identification de l’assuré ; le nom, l’adresse du siège social et les coordonnées complètes de l’assureur et le cas échéant, de la succursale qui accorde la garantie ; le numéro du contrat ; la période de validité et la date d’établissement de l’attestation.

Egalement, l’attestation doit contenir des informations sur l’opération envisagée, ainsi que la nature et le montant de la garantie.

En revanche, l’attestation telle qu’elle a été définie ne permet pas de certifier la validité du contrat d’assurance ou que celui-ci est toujours en cours.

Il n’existe pas d’obligation de justifier de l’assurance dommages ouvrages.

La nouvelle rédaction de l’article L243-2 du code des assurances prévoit également que l’attestation d’assurance doit désormais être annexée à l’acte « transférant la propriété et la jouissance du bien », ce qui implique une vigilance accrue de la part des rédacteurs lesquels n’ont pas seulement à constater l’existence ou l’absence d’assurance mais devront également se faire transmettre les attestations afin de les annexer.

Ces nouvelles dispositions s’appliqueront pour les attestations émises après le 1er juillet 2016 et lorsque la date d’ouverture de chantier sera postérieure au 1er juillet 2016.

Georgia Lumbreras,
Avocat,
LLC et Associés – Bureau de Lyon

Irrecevabilité de la demande en bornage de deux lots de copropriété

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3e civ., 19 novembre 2015, n° 14-25.403

L’article 646 du Code civil prévoit que : « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigue. Le bornage se fait à frais communs ».
Dans cette espèce, deux personnes avaient acquis en indivision une parcelle à construire et établi un état descriptif de division prévoyant la constitution de deux lots avec droit de jouissance privative et exclusive pour chacun des lots, le chemin d’accès demeurant une partie commune.
Par la suite, il a été procédé au partage de l’indivision. L’un des lots a été vendu à la requérante de l’espèce, qui a sollicité le bornage judiciaire du bien selon les dispositions de l’article 646 du Code civil.
Les juges du fond ont refusé de faire droit à sa demande.
Devant la Cour de Cassation, la requérante sollicite que la décision rejetant ses demandes soit cassée au motif qu’il avait été mis fin à l’état d’indivision par acte notarié antérieur à l’acquisition du lot.
Toutefois, la Cour rejette sa demande et confirme la décision de la Cour d’Appel.
En effet, les juges relèvent que, malgré la division, le bien était décrit dans l’acte d’acquisition de la demanderesse comme « un droit de jouissance privative et exclusive d’une partie de cette parcelle d’une superficie de 351 m ² et les 351/ 761e de la propriété du sol des parties communes générales ». Il peut être constaté que le partage a bien mis fin à l’état d’indivision pour basculer dans le régime de la copropriété.
Or, la Cour de cassation considère qu’il ne peut être procédé à un bornage entre deux lots de copropriété, le seul bornage envisageable étant celui des limites extérieures de la copropriété.
Ainsi, les demandes formulées ont été intégralement rejetées par la Cour de Cassation.

Lucrezia MOTHERE
Juriste
LLC et Associés, Bureau de Nice