Logement social : contrôle du quota dès la création du lotissement prévoyant de l’habitation

droit immobilier

CE, 24 février 2016, n° 383079.

Par un arrêt du 24 février 2016, le Conseil d’Etat a confirmé la décision très commentée à l’époque de la Cour administrative d’appel de Marseille du 27 mai 2014 (n°12MA02829) qui avait estimé que les permis d’aménager sollicités en vue de la réalisation ultérieure de constructions à usage d’habitation devront tenir compte du pourcentage minimum de logements ou de surface de plancher affectés au logement social.
Plus largement en réalité, ils doivent tenir compte des règles d’urbanisme imposées notamment par le PLU.

En l’espèce, le permis d’aménager prévoyait la réalisation future, en une seule tranche, de 124 lots « réservés à de l’habitation individuelle », et le règlement du lotissement n’avait pas prévu de disposition permettant d’assurer, conformément aux dispositions du PLU, la construction d’un minimum de 30 % de logements locatifs sociaux.
Le permis d’aménager délivré est censuré sur ce motif.

Le conseil d’Etat, au visa notamment de l’article L.421-6 du code de l’urbanisme (- lequel rappelle que le permis (d’aménager ici) ne peut être accordé que si les si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols), indique que « les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière ».

Il poursuit en précisant «qu’il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises ».  

Le Conseil d’Etat, par rapport à la décision de la Cour administrative de Marseille, précise que le contrôle s’applique à toute division en vue de bâtir (permis d’aménager et déclaration préalable de division).

Il souligne également l’importance « des pièces du dossier » du permis d’aménager qui, si elles laissent apparaître une faille pour la future instruction des autorisations de construire fragiliseront la pérennité du projet.

Dès lors les aménageurs devront être vigilants et anticiper à ce stade les possibilités de respecter les quotas éventuellement imposés par le PLU dans la zone en termes de logement social.

Un choix sera peut-être à faire (lorsqu’il sera possible) entre le dépôt d’un dossier ne faisant pas clairement ressortir que le projet vise à de l’habitation dont le nombre ou la surface de plancher dépasse le seuil au-delà duquel un pourcentage de logements sociaux s’applique, et celui d’un dossier « sécurisé » permettant de s’assurer en amont du quota imposé.

Dans les deux cas, les services instructeurs auront un travail méticuleux à faire pour s’assurer in fine du respect de la règle.

Elsa GARCIA

Avocate associée,

LLC et Associés, Bureau de Fréjus