Les propositions du rapport MAUGUE concernant la lutte contre les recours abusifs en matière d’urbanisme ont abordé la question de la limitation des recours mais également celle du raccourcissement des délais.

Des délais de jugement à 24 ou 36 mois sont en effet insupportables pour les bénéficiaires d’autorisations de construire, qu’il s’agisse de particuliers, ou de professionnels de l’immobilier et de la construction. Un délai plus bref est donc plus que bienvenu, salvateur.

Plusieurs mesures sont suggérées dans le rapport, dans une logique qui consisterait à constater que si l’on ne peut pas éviter le recours, autant chercher à en limiter les effets néfastes.

  1. L’encadrement du référé-suspension

Si le référé-suspension offre la garantie d’un traitement rapide de la demande par le magistrat délégué aux référés, la crainte du bénéficiaire est toutefois de voir son autorisation suspendue à l’issue d’une telle procédure, et surtout après avoir débuté les travaux.

En effet, en l’absence d’infirmation de l’ordonnance de référé par le Conseil d‘Etat et/ou de régularisation du projet via la délivrance d’un permis de construire modificatif ou d’un nouveau permis, le projet peut ainsi être gelé durant de long mois.

Pour prendre en considération cet aspect des choses, plusieurs mesures du rapport portent sur le référé-suspension.

 Tout d’abord, la formation d’un référé-suspension ne serait possible que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge, donc de deux mois.

Cette réforme pourrait également entrainer une codification de la jurisprudence de 2001 Commune de Tulle (n°230231), en application de laquelle il existe une présomption d’urgence à solliciter la suspension d’une autorisation de construire, lorsque les travaux ont débuté, en raison du caractère difficilement réversible des effets de la décision contestée.

Ensuite, en cas de rejet d’un référé-suspension, il appartiendrait au requérant de confirmer sa volonté de maintenir son recours au fond dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance de référé.

Inspirée de la réforme JADE, cette modification du droit positif s’accompagnerait d’une conséquence directe : l’absence de réponse vaudrait renonciation tacite, et désistement d’office.

Ces propositions s’inspirent d’ailleurs bien de la réforme JADE, provoquant une complexité accrue du contentieux administratif, couplée à une extension des cas de recours à ministère d’avocat obligatoire.

  1. Une cristallisation rapide du débat contentieux

Le groupe de travail propose également d’instaurer un mécanisme de cristallisation automatique des moyens, pouvant être formé dans les deux mois suivants la réception du premier mémoire en défense.

Ce mécanisme trouverait également à s’appliquer à l’encontre d’un permis de construire modificatif. Il ne serait toutefois pas opposable au pétitionnaire en cas de refus de permis.

Cette proposition associe le défendeur (l’administration), mais surtout l’intervenant volontaire (le bénéficiaire), au succès de la réduction des délais, puisqu’elle invite à produire le plus vite possible pour faire partir ce délai de deux mois. Dit autrement, le bénéficiaire pourrait, si l’administration est défaillante dans la production de son mémoire, participer de lui-même à la réduction du délai d’instruction.

  1. Un délai de jugement de 10 mois pour certains projets

Pour les constructions à usage d’habitation collectif au sens de l’article R. 111-18 du code de la construction et de l’habitation, un délai de jugement de 10 mois serait imposé à la juridiction. Il concerne les projets situés au sein des communes identifiées comme tendues, comme par exemple Marseille, Bordeaux, Lille ou Lyon.

Cette mesure conduirait donc pour certains projets et sur certains territoires à diviser par deux, voire trois, le délai d’instruction en matière d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol.

Un délai identique serait imposé au juge en cas d’appel. Il convient de relever que cet appel serait alors en principe effectué devant le Conseil d’Etat, autre élément de nature à accélérer la réalisation des projets immobiliers.

On sait en effet que la nécessité de former un recours devant le Conseil d‘Etat dissuade les requérants notamment au regard des coûts liés à l’engagement de telles actions.

Enfin, ces mesures seraient valables à l’encontre des autorisations dites uniques, soit la décision qui comporte à la fois l’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol mais également l’autorisation au titre d’une autre législation que celle de l’urbanisme (exemple ICPE).

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Sans changer radicalement de paradigme pour véritablement réduire les possibilités et les cas de saisine du juge administratif contre une autorisation d’urbanisme, ce qui rendrait le contentieux plus difficile à introduire pour les requérants, les propositions de réforme partent du principe qu’il est préférable de le rendre plus difficile à conduire. Sur ce point, les propositions semblent assez en phase avec l’objectif.

Sébastien Bracq, Avocat Associé, LLC et Associés bureau de Lyon
Antoine LOUCHE, Avocat, LLC et Associés bureau de Lyon