Le Ministère de l’Economie avait indiqué que le paiement des loyers commerciaux pourrait être reporté, tout en réservant cette mesure aux « plus petites entreprises en difficulté ».

L’ordonnance du 25 mars 2020 publiée le 26 mars 2020, vient de préciser les conditions et modalités d’application de cette mesure.

En effet, les locataires sont autorisés à différer le paiement des loyers s’ils justifient des deux conditions suivantes :

(i) L’échéance de paiement du loyer en question doit être celle qui intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

(ii) les personnes éligibles sont les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du COVID 19 et susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020.

 

Par conséquent, les bailleurs ne pourront pas sanctionner le défaut de paiement par la mise en œuvre de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, nonobstant toute stipulation contractuelle.

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La situation des bailleurs est plus qu’incertaine pour les mois à venir :

  • La définition de « petites entreprises en difficulté particulièrement touchées », n’est pas explicitement exposée contrairement à ce qui était programmé par l’article 11 g) de la loi n°2020-290 concernant les entreprises de 10 salariés maximum. Ce point reste donc en suspens.
  • Pour les autres entreprises qui ne sont pas « petites », le risque de se voir opposer les dispositions de droit commun et notamment, la résolution du bail pour force majeure ou exception d’inexécution reste entier voire même imposer une renégociation via l’imprévision.
  • La trésorerie des bailleurs va souffrir en mars, avril, mai et juin, à supposer que l’état d’urgence cesse à la date du 30 avril 2020. Qu’en sera t’il après ? Le texte ne dit rien quant aux modalités du report de paiement des échéances non payées. Sont-elles reportées à la plus prochaine échéance, moyennant un paiement au comptant ou échelonnées sur plusieurs mois, le tout, naturellement si le locataire n’est pas contraint de régulariser une déclaration de cessation de ses paiements, privant le bailleur de tout recours.

Bailleur et Locataire ont un intérêt commun à trouver un accord amiable pour assurer la poursuite de leurs activités respectives.

 

Michelle LEHRER et Jérôme LEFORT – Avocats associés