Le législateur a décrété l’état d’urgence sanitaire en adoptant la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie du COVID-19.

Des ordonnances ont été publiées au journal officiel pour mettre en œuvre les mesures prévues par ces dispositions législatives.

L’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété mérite une attention toute particulière.

L’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 a une incidence notable sur les contrats de syndic qui arrivent à échéance pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire.

En effet, les règles de confinement pendant la période de pandémie du covid-19 rend impossible l’organisation des assemblées générales de copropriétaires dont celles visant la désignation d’un syndic.

Pour mémoire, en vertu des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction.

L’assemblée générale doit se réunir obligatoirement avant l’échéance du mandat, en règle générale lors de l’assemblée annuelle, pour décider de renouvellement ou non du contrat et ce, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Par dérogation aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’alinéa 1er de l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 permet :

  • le renouvellement de plein droit du contrat de syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020 dans les mêmes termes que le contrat venant à expiration et donc sans que l’assemblée générale ait pu se réunir pour conclure un nouveau contrat de syndic.
  • jusqu’à la prochaine réunion de l’assemblée générale des copropriétaires qui pourra être fixée à la fin de l’état d’urgence[1] et au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

L’alinéa 2 de l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 vient restreindre le périmètre de cette dérogation puisque :

  • le renouvellement tacite du contrat de syndic est exclu lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a déjà désigné un syndic avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, de sorte que la continuité dans la gestion de la copropriété est assurée.

Cette disposition a pour objectif d’assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination[2].

 

Sandra THENOT – Avocat

 

[1] L’article 4 de la loi n° 2020-290du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, entrée en vigueur le 24 mars, précise que l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi

[2] Rapport au Président de la république relatif à l’ordonnance n02020-304 du 25 mars 2020, JO 26 mars 2020