L’essor des plateformes de type Air B&B et le développement de locations saisonnières de studios de petites surfaces ont conduit le bureau LLC et Associés de Lyon à se pencher sur la problématique liée à la division d’un lot de copropriété.

Dès la fin des années 1980, la Cour de cassation a instauré un principe qui n’a pas été remis en question depuis lors : tout copropriétaire peut diviser son lot, sans qu’il soit nécessaire d’en demander l’autorisation en Assemblée générale (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).

Néanmoins si la division entraine une modification de la répartition des charges, un vote est nécessaire[1].

La division d’un lot suppose :

  • Qu’elle soit matériellement possible
  • Que le règlement de copropriété ne l’interdise pas.
  • L’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires
  • L’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble[2]..

Ce dernier point requiert particulièrement l’attention, car la notion de contrariété à la destination de l’immeuble s’apprécie au cas par cas.

Le développement des locations saisonnières conduit les magistrats à se soucier du juste équilibre entre le droit de chaque copropriétaire à diviser son lot et les droits du syndicat (et donc des autres copropriétaires) à jouir de l’immeuble conformément à sa destination.

Pour apprécier la notion de destination, les juges se réfèrent à plusieurs éléments :

  • La configuration de l’immeuble,
  • Le nombre de logements existants et leurs surfaces
  • Le niveau de standing de l’immeuble.

La division d’un appartement en plusieurs studios peut s’avérer également non conforme à la destination de l’immeuble, puisqu’il y a lieu de prendre en compte, les allées et venues des occupants devenus plus nombreux, l’utilisation augmentée des éléments d’équipements communs, l’incidence sur les charges communes…

Le bureau LLC et Associés de Lyon a tout récemment obtenu une décision sur cette problématique, le Tribunal de Grande Instance de Lyon ayant en effet déclaré illicite la division d’un lot au motif que la création de six logements avait pour effet d’augmenter le nombre d’occupants dans l’immeuble, « au détriment de la tranquillité des copropriétaires occupants » alors même que le règlement de copropriété n’interdisait pas la division des lots.

Le Tribunal a été en l’occurrence sensible à l’augmentation significative des occupants de l’immeuble et au trouble de jouissance qu’elle pouvait générer (Jugement du Tribunal de Grande Instance de LYON du 5 juillet 2018, n°17/10154).

 

Aude MALLET-GUY                           Laurent BURGY
Avocate collaboratrice                      Avocat Associé en charge du pôle droit immobilier
LLC et Associés bureau de Lyon      LLC et Associés bureau de Lyon

 

[1] 3ème Civ. 18 mai 1988 n°86-18.499
[2] 3ème Civ. 5 juillet 1989, n°88-10.028